周颂就像一阵旋风那样推门走了进来周颂这种人无论走到哪里似乎都是引人注目的对像健谈、善饮、充满朝气连走路的姿势都透着十分的自信。也难怪他今年才三十一岁已经是一家颇具规模的房地产企业的老板。周颂是风君子的中学同学现在恰好也住在这个城市里是通过风君子认识秦小雅的但是后来他和秦小雅的关系恐怕更加密切毕竟同样都是生意人。
周颂是听说秦小雅鞋这儿出了怪事立即赶来的在听完了风君子刚才的分析之后以做总结的口吻对秦小雅说：“伪君子说的有道理不过还有一种可能就是当对方知道你的资金如果没有问题的话很可能以高价将另外五千双右脚皮鞋卖给你因为没有那五千双右脚皮鞋你现在这五千双左脚就是废物。”
秦小雅若有所思的问了一句：“我的资金怎么会没有问题呢？”
周颂想也不想就回答：“有我呢。”
秦小雅似乎看了风君子一眼说：“这和我有什么关系。”
周颂有点意识到自己过于殷勤了秦小雅一直是一个自立意识很强的女人于是改口说：“伪君子刚才说的对你现在就当没生这件事情这一百万货款就算是我借给你的等事情解决了你连本带利都还给我怎么样？”
秦小雅又叹了一口气：“就算那五千双右脚出现了又怎么样？按照你们刚才的说法无外乎两种可能都是对我不利的到时候又怎么办？”
风君子这时候说话了：“我不知道到时候该怎么办在平时遇到很多人一定要问一支股票最终目标位是多少在大多数情况下这是我不可能回答的一个问题我能做的就是说现在应该如何操作。”
秦小雅终于笑了：“风君子你真是三句话不离本行现在只好听你们的意见了谢谢你们的帮忙今天晚上我请客请你们两个酒鬼喝一杯。”
风君子也笑了：“我是酒鬼周土豪不是他是大善人”他从周颂进门时就猜到事情最后恐怕会这样。
装修的非常雅致的包间里只有秦小雅、风君子、周颂三个人在闲聊秦小雅喝茶周颂喝干红风君子喝啤酒都是自斟自饮。秦小雅出门前显然又精心收拾了一番恢复了靓女本色。
秦小雅正在问周颂：“我上半年在西城区买的一套房子五千多一坪前几天我那套房子附近新开盘的小区已经卖到六千二了怎么涨得这么快你们这些开商是怎么给房子定价的？”
周颂一听问到了他的本行便来了精神：“这个问题比较专业说清楚不太容易我可以举个例子跟你解释解释。我开的第一个项目不在滨海在西安那是两年前一个居民小区当时售价是两千五一坪。”
秦小雅插问了一句：“怎么这么便宜？”
周颂接着说：“时间不一样、地区也不一样、建筑也不一样。像你买的房子是框架结构的而砖混结构的要便宜的多。”
秦小雅：“那这个小区是砖混结构的？”
周颂：“也不是比砖混结构稍微好一点是圈梁结构我们宣传材料上说的是小框架。”
秦小雅：“我对这些砖头瓦块不感兴趣你那两千五一坪到底是怎么算出来的？”
如果是换一个人周颂肯定不太愿意回答这个问题但是秦小雅问的当然不一样周颂非常耐心的解释道：“我给你分开了说吧如果把所有的成本都算进去大概是这样的：前期费用两百块一坪七十年土地使用权折合房屋建筑面积大概是八百块一坪拆迁安置费和建筑成本加起来大概是七百块一坪交各种税折合约三百块一坪各种行政事业收费加起来大概三百块一坪最后加上每平方米两百块钱的利润就是两千五。”
“原来有这么多花样”秦小雅吐了吐舌头“在这两千五里面真正的房屋造价是多少？”
周颂：“如果不算拆迁安置费用大概是五百一坪吧当然我刚才说的都是整数而且没有单独算营销、广告的费用。”
秦小雅：“我五千块一坪买的房子房屋造价是多少？”
周颂：“售价越高的房子建筑造价在房价中的比例就越低你那套房子是清水房造价不会过一千块一坪。”
秦小雅惊叹：“原来你们这些地产商这么黑难怪风君子管你叫土豪劣绅。”
周颂还没说话一直没有做声的风君子插嘴了：“这叫无奸不商我上次看见你店里摆的那批鞋标签上写着原价一千七百八现价一千二百八是不是也是两百块钱进的货？”
秦小雅叹了一口气：“是呀现在卖服装的不都是这样嘛。”
风君子又接着说：“我还问了你们那些小售货员如果顾客砍价的话卖场经理最多可以还到一千块一双那么你的鞋进货成本与售价的比例与周土豪的房屋造价与售价的比例不是一样的嘛？”
秦小雅：“帐不能这么算你知道我那个店面租金多贵吗？而且我还养着十几个员工都是要付工钱的。”
周颂又找到了解释的机会：“现在的生意都是一样的你的店面付租金是半年一次而我们买地的成本比造房子的成本都高而且土地只有使用权相当于一次付了七十年的租金。”
风君子不依不饶：“这叫天下乌鸦一般黑不过总希望别的乌鸦比自己更白一点最好别的行业都没有自己的生意挣钱。”
秦小雅被风君子说的有点不好意思赶紧把话题又转移到房地产上：“周颂你说你那个项目前期费用有两百块一坪究竟是什么费用呢？”
风君子抢着替周颂回答：“勘察、设计、论证、土地平整都可以计入前期费用。”
秦小雅：“那个小区总建筑面积是多少？”
周颂：“十万平方米左右不算大是个小项目。”
秦小雅：“一坪米两百块十万平方米就是两千万勘察、设计用得着这么多吗？”
周颂没有说话风君子接着说：“当然用不了这么多顶多是个零头剩下的大部分都是公关费用了要不然土地为什么会给他呢房地产那么多证件怎么能批下来。”
秦小雅不想让周颂太难堪又转移话题：“你刚才说这个项目的利润也是二百块一坪和前期费用差不多了那你岂不是赚了两千万？”
周颂有点不好意思了：“我只不过是合作开人之一。”
秦小雅：“你们这些搞地产的真有钱这个小区按你的算法总投资有二点三个亿呢。”
周颂似乎更不好意思了：“其实启动资金全部加起来只有几千万我的投资还是东拼西凑的剩下的缺口大部分是银行贷款、小部分是施工单位垫款还有一部分是住户的预前认购订金和预购款。”
秦小雅又一次惊叹：“利润率百分之百啊能拿到银行的钱真是好像我们这样的个体户银行的门都进不去。”